Contrato de Arrendamento Habitacional: Quais as Regras?

A lei do arrendamento em Portugal sofreu várias alterações nos últimos anos. Naturalmente, estas mudanças afetam diretamente quem arrenda uma habitação, seja inquilino ou senhorio.

Entre os pontos alterados mais relevantes estão a duração mínima do contrato de arrendamento, as vantagens fiscais para senhorios, os limites aos aumentos de renda e as novas regras sobre cauções e rendas antecipadas.

Neste artigo, esclarecemos as regras associadas a estes contratos e explicamos-lhe como arrendar com segurança.

Qual a Duração Mínima dos Contratos de Arrendamento Habitacional?

Desde 2019, todos os contratos de arrendamento habitacional de prazo certo e renováveis, têm uma duração mínima obrigatória de 3 anos, mesmo que no documento esteja estipulado apenas 1 ano.

Esta regra garante maior segurança para inquilinos e previsibilidade para senhorios.

💡Tenha em conta que, de acordo com o Decreto-Lei n.º 47344, “o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.

E se Quiser Fazer Um Contrato de Arrendamento Habitacional Com Menos de Três Anos?

Se ambas as partes quiserem celebrar um contrato de arrendamento com um prazo inferior a três anos, a lei prevê duas soluções:

• Contratos de prazo certo não renováveis: são aqueles em que, no momento da sua celebração, as partes acordam que não terá qualquer renovação automática após o termo do prazo inicial estabelecido – prazo este que poderá ser inferior a três anos. Aplica-se ao caso de senhorios que pretendem, dentro de um determinado período de tempo (por exemplo, um ano ou dois anos), reaver o imóvel e não manter o arrendamento;

• Contratos para fins especiais transitórios: são destinados a satisfazer necessidades de habitação de curta duração, que não se justificam num arrendamento tradicional e permanente. Nestes casos, o contrato deve indicar expressamente o motivo especial e transitório e ter uma duração curta, fixa e previamente estabelecida. É o caso de estudantes deslocados ou professores temporários, que apenas precisem de arrendamento durante o ano letivo.

Um Contrato de Arrendamento Renova Por Quanto Tempo?

A verdade é que a lei ainda levanta dúvidas interpretativas nesta matéria.

Algumas decisões judiciais entendem que a renovação se mantém pelo prazo acordado entre as partes, mesmo que inferior a 3 anos. Contudo, outras decisões judiciais entendem que, se as partes tiverem acordado um prazo inferior a 3 anos, se aplica novamente a duração mínima de 3 anos.

Atualmente, a maioria das decisões judiciais tende para esta segunda interpretação.

Quais São os Benefícios Fiscais Para Senhorios?

O arrendamento de imóveis também traz benefícios de ordem fiscal para os senhorios.

Neste sentido, os contratos de arrendamento de longa duração têm atualmente taxas de IRS mais baixas:

• Até 5 anos: 25%;
• Entre 5 e 10 anos: 15%;
• Entre 10 e 20 anos: 10%;
• Superior a 20 anos: 5%;

💡Assim, quanto mais longo o contrato de arrendamento, maior a rentabilidade líquida.

Mas é importante ter em mente que basta que o contrato ultrapasse os cinco anos (mesmo que apenas por um mês) para que o senhorio beneficie já da taxa mais baixa de 15%, o que representa uma poupança fiscal significativa.

O Inquilino Pode Terminar o Contrato Antes do Prazo?

Sim, pode. A lei protege os arrendatários, permitindo-lhes denunciar o contrato de arrendamento antecipadamente.

Porém, devem ser cumpridos dois critérios:

• É necessário que tenha decorrido um terço da duração do contrato ou da renovação;
• O aviso prévio deve ser dado 120 dias antes do termo pretendido do contrato se o prazo deste for igual ou superior a um ano e 60 dias se for inferior a um ano.

Já os senhorios não podem terminar o contrato a não ser nos prazos fixados, salvo nos casos previstos na lei, tais como falta de pagamento de rendas ou necessidade de obras profundas.

Quais as Regras e Limites na Atualização de Rendas nos Contratos de Arrendamento?

Desde 2023, as rendas dos novos contratos de arrendamento habitacional só podem ter um aumento de 2% face ao valor do contrato anterior, se se tratar de um imóvel que esteve arrendado, com contrato celebrado nos últimos cinco anos.

A este valor podem acrescer os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores, se os mesmos não tiverem sido aplicados ao contrato de arrendamento anterior.

❗De acordo com o Governo, este regime estará em vigor até 31 de dezembro de 2029.

Cauções e Rendas Antecipadas: Novas Regras Desde 2023

Até há dois anos, era possível receber cinco rendas no início do contrato. No entanto, a regra foi alterada com o Orçamento de Estado 2023.  

Desde 2023, os senhorios apenas podem exigir:

• O valor de dois meses de renda a título caução.
• Até 2 rendas antecipadas.

💡Esta alteração veio impedir a prática comum de exigir um ano de rendas à entrada, que dificultava o acesso de muitas famílias ao mercado de arrendamento.

Como Arrendar Com Segurança?

Tal como quando vai comprar um imóvel, também quando arrenda uma casa é crucial fazê-lo com segurança e certeza da sua decisão.

Por este motivo, saber como funciona a lei do arrendamento é essencial tanto para inquilinos como para senhorios:

• Para os arrendatários: significa estabilidade e proteção contra surpresas.
• Para os proprietários: garante previsibilidade e benefícios fiscais que podem aumentar a rentabilidade do imóvel.

Em segundo lugar, também independentemente de ser inquilino ou senhorio, deve ter em conta o estado de conservação do apartamento. A casa deve reunir todas as condições de habitabilidade para evitar problemas futuros.

❗Antes de avançar com o contrato de arrendamento, deve esclarecer todas as dúvidas junto do senhorio, caso seja o arrendatário, e do inquilino, caso seja o senhorio. Se necessário, procure ajuda especializada junto de um advogado.

Se é inquilino, lembre-se de analisar bem o mercado e comparar diferentes opções e condições propostas, tal como quando vai pedir um crédito ou tomar qualquer decisão financeira.

Conclusão

Em conclusão, o atual regime jurídico do arrendamento habitacional em Portugal procura equilibrar os direitos e deveres de inquilinos e senhorios, promovendo maior estabilidade contratual e transparência no mercado.

❗Isto é especialmente importante numa altura em que o acesso ao crédito para compra de casa não está ao alcance de muitos.

A imposição de uma duração mínima de três anos para a maioria dos contratos habitacionais, a limitação das rendas e a clarificação sobre cauções e rendas antecipadas reforçam a proteção dos arrendatários e contribuem para um acesso mais justo à habitação.

Paralelamente, os incentivos fiscais progressivos para contratos de longa duração oferecem aos proprietários uma oportunidade de rentabilizar os seus imóveis com segurança e previsibilidade, o que é um atrativo para quem procura acumular poupança.